Ein Timesharing (manchmal als Urlaubseigentum bezeichnet) ist eine Eigenschaft mit geteilter Eigentumsform oder Nutzungsrechte. Bei diesen Immobilien handelt es sich in der Regel um Resort-Eigentumswohnungen, in denen mehrere Parteien das Recht haben, die Immobilie zu nutzen, und jeder Eigentümer derselben Unterkunft erhält seinen Zeitraum. Der Mindestabnahmepreis beträgt eine Woche, und die Hochsaison-Wochen verlangen höhere Preise. Anteile können als Teilbesitz, Leasing oder "Nutzungsrecht" verkauft werden; in diesem Fall besteht kein Anspruch auf Eigentum an dem Grundstück. Der Besitz von Timesharing-Programmen ist unterschiedlich und hat sich im Laufe der Jahrzehnte verändert.
Geschichte [ edit ]
Der Begriff "Timeshare" wurde in den frühen 1960er Jahren im Vereinigten Königreich geprägt und erweiterte sein Urlaubssystem, das nach dem Zweiten Weltkrieg populär wurde. [1] ] Das Teilen von Ferienwohnungen, auch als „Teilen von Ferienwohnungen“ bekannt, betraf vier europäische Familien, die gemeinsam ein Ferienhaus erwerben würden, von denen jede das Anwesen für eine der vier Jahreszeiten exklusiv nutzte. Sie wechselten die Jahreszeiten jedes Jahr, so dass jede Familie die Hauptsaison gleichermaßen genoss. Dieses Konzept wurde hauptsächlich von verwandten Familien verwendet, da Miteigentum Vertrauen erfordert und kein Immobilienverwalter beteiligt war. Allerdings machen nur wenige Familien eine ganze Saison lang Urlaub; So waren die Ferienhäuser zur gemeinsamen Nutzung von Ferienwohnungen oft lange Zeit leer.
Die Unternehmer in England haben beschlossen, einen Schritt weiter zu gehen und einen Erholungsraum in 1/50 Besitz zu teilen, zwei Wochen pro Jahr für Reparaturen und Upgrades zu haben und jedem Eigentümer eine Wartungsgebühr in Rechnung zu stellen. Es dauerte fast ein Jahrzehnt, bis sich Timeshares in Europa zu einem reibungslos funktionierenden, erfolgreichen Unternehmen entwickelt hatten.
Das erste Timesharing in den Vereinigten Staaten wurde 1974 von der Caribbean International Corporation (CIC) mit Sitz in Fort Lauderdale, Florida, gestartet. Es bot, was es eine 25-jährige Urlaubslizenz nannte, und nicht den Besitz. Das Unternehmen besaß zwei weitere Resorts, deren Inhaber der Ferienlizenz ihre Urlaubswochen abwechseln konnte: eine in St. Croix und eine in St. Thomas; beide auf den Amerikanischen Jungferninseln. Die Virgin Islands-Immobilien begannen 1973 mit dem Verkauf von Timesharing-Verträgen.
Der Vertrag war einfach und unkompliziert: Das Unternehmen CIC versprach, die angegebene Unterkunftsart (ein Studio, ein Schlafzimmer oder ein Schlafzimmer mit zwei Schlafzimmern) für 25 Jahre aufrechtzuerhalten und zur Verfügung zu stellen (von 1974 bis 1999, zum Beispiel) in der angegebenen Saison und Anzahl der vereinbarten Wochen mit nur zwei zusätzlichen Kosten: 15 USD pro Tag (pro Nacht), die während der Vertragslaufzeit zu diesen Kosten eingefroren werden. Der Vertrag hatte eine Umtauschgebühr in Höhe von 25,00 USD, sollte der Lizenznehmer entscheiden, seine Zeit in einem der anderen Resorts zu nutzen. Der Vertrag beruhte auf der Tatsache, dass die Lizenzkosten und das geringe Tagegeld, verglichen mit der projizierten Erhöhung der Hotelkosten über 25 Jahre auf über 100 US-Dollar pro Nacht, dem Lizenzinhaber viele Urlaubsdollar sparen würden der Lizenzvereinbarung. Zwischen 1974 und 1999 erhöhte die Inflation in den Vereinigten Staaten die laufenden Kosten der Tagessumme auf 52,00 USD, was die Annahme der Kosteneinsparungen bestätigt. Der Lizenzinhaber konnte in einem bestimmten Jahr vermieten oder seine Woche als Geschenk verschenken. Die einzige Bedingung war, dass die Gebühr von 15,00 USD pro Jahr gezahlt werden muss, unabhängig davon, ob die Einheit besetzt war oder nicht. Diese "zu zahlende Jahresgebühr" würde zu den Wurzeln dessen, was heute als "Wartungsgebühren" bezeichnet wird, sobald die Immobilienabteilung von Florida in die Timesharing-Regelung eingebunden war.
Das Timesharing-Konzept in den Vereinigten Staaten fiel vielen Unternehmern ins Auge, weil der 52-malige Verkauf des gleichen Raums an 52 verschiedene Eigentümer zu einem Durchschnittspreis von 1974 bis 1976 von 3.500 USD pro Woche an 52 verschiedene Eigentümer erfolgte. Kurz darauf trat die Florida Real Estate Commission ein, die Gesetze erlassen hatte, um die Timeshares in Florida zu regulieren und ihnen die Übernahme einfacher Eigentumsvorgänge zu erleichtern. Dies bedeutete, dass zusätzlich zum Preis der Urlaubswoche des Eigentümers eine Unterhaltsgebühr und ein Hausbesitzer-Verband initiiert werden mussten. Diese einfache Eigentümerbeteiligung führte auch zu Timesharing-Standort-Tauschfirmen wie Interval International und RCI, sodass Eigentümer in einem bestimmten Gebiet ihre Woche mit Eigentümern in anderen Gebieten austauschen konnten.
Abbrüche oder der Rücktritt vom Timesharing-Vertrag stellen nach wie vor die größten Probleme der Branche dar. [ Zitat erforderlich Die Schwierigkeit war Gegenstand der Komödie in der Unterhaltungsindustrie.
Gesetzgebung [ edit ]
Die Industrie ist in allen Ländern reguliert, in denen sich Resorts befinden. In Europa ist dies durch europäische und nationale Rechtsvorschriften geregelt. [2] 1994 verabschiedeten die Europäischen Gemeinschaften "Die europäische Richtlinie 94/47 / EG des Europäischen Parlaments und des Rates zum Schutz der Käufer bei bestimmten Aspekten von Verträgen über den Erwerb des Rechts zur Nutzung von Immobilien auf Timesharing-Basis ", das kürzlich einer Überprüfung unterzogen wurde, [3] und führte am 14. Januar 2009 zur Verabschiedung der europäischen Richtlinie 2008/122 / EG. [4]
In Mexiko edit ]
Am 17. Mai 2010 legte das mexikanische Wirtschaftsministerium durch die Generaldirektion für Normen neue Vorschriften und Anforderungen für Entwickler von Timesharing-Diensten fest. Die neuen Bestimmungen sind in der offiziellen mexikanischen Norm (NOM) umrissen, die aus einer Reihe von offiziellen Normen und Vorschriften für verschiedene Aktivitäten in Mexiko besteht. Folgende Institutionen waren an der neuen Standardisierung beteiligt:
NOM heißt offiziell: "NOM-029-SCFI-2010, Geschäftspraktiken und Informationsanforderungen für die Erbringung von Timesharing-Diensten". Es wurden folgende Standards festgelegt:
- Marketingfirmen dürfen Geschenken und Interessenten nicht bieten, ohne den genauen Zweck des Angebots klar anzugeben. [9]
- Die Anforderungen für die Kündigung eines Timesharing-Vertrags müssen praktischer und weniger belastend sein.
- NOM erkennt an die Datenschutzrechte von Timesharing-Verbrauchern. Es ist dem Timesharing-Anbieter strengstens untersagt, über die persönlichen Informationen des Verbrauchers ohne schriftliche Zustimmung zu verfügen.
- Mündliche Zusagen müssen im ursprünglichen Timesharing-Vertrag schriftlich niedergelegt werden.
- Der Timesharing-Anbieter muss allen im Timesharing enthaltenen Verpflichtungen nachkommen Vertrag sowie die internen Regeln des Timesharing-Resorts.
- Die Kosten, die dem Verbraucher erhoben werden sollen, müssen auf den Timeshare-Antragsformularen einschließlich der Mitgliedskosten und aller zusätzlichen Gebühren (Wartung) klar und klar definiert sein Gebühren / Exchange Club-Gebühren).
Um die neuen Bestimmungen auf Personen oder Unternehmen anzuwenden, die Timesharing anbieten, wurde die Definition eines Timesharing-Dienstleisters erheblich erweitert und präzisiert. Wenn der Timesharing-Anbieter die in NOM festgelegten Regeln nicht einhält, können die Folgen beträchtlich sein und finanzielle Strafen umfassen, die zwischen 50 und 200.000 US-Dollar liegen können
Methoden der Verwendung [ edit ]
Eigentümer können: Zitat benötigt
- Nutzen Sie ihre Nutzungszeit
- Vermieten Sie Ihre eigene Nutzung
- Verschenken Sie es als Geschenk
- Spenden Sie es an eine Wohltätigkeitsorganisation (falls die Wohltätigkeitsorganisation die Last der damit verbundenen Unterhaltszahlungen übernehmen möchte)
- Interner Austausch innerhalb derselben Resort- oder Resortgruppe
- ] Externer Austausch in Tausenden von anderen Resorts
- Verkaufen Sie ihn entweder über herkömmliche Werbung oder Online-Werbung oder über einen lizenzierten Broker. Timesharing-Verträge erlauben den Transfer durch Verkauf, werden jedoch selten durchgeführt.
In letzter Zeit können sich die Eigentümer bei den meisten Punktesystemen für Folgendes entscheiden: [ erforderliche Zitierung
- Weisen Sie ihre Verwendung zu Zeit bis zum Punktesystem, das gegen Flugscheine, Hotels, Reisepakete, Kreuzfahrten, Vergnügungsparktickets ausgetauscht werden soll
- Anstatt die tatsächliche Nutzungszeit zu mieten, können Sie einen Teil ihrer Punkte mieten, ohne tatsächlich Nutzungszeit zu erhalten, und den Rest des Systems nutzen die Punkte
- Mieten Sie mehr Punkte vom internen Tauschunternehmen oder einem anderen Eigentümer, um eine größere Einheit, mehr Urlaubszeit oder einen besseren Standort zu erhalten
- Speichern oder verschieben Sie Punkte von einem Jahr in ein anderes.
Einige Entwickler, Sie können jedoch einschränken, welche dieser Optionen in den jeweiligen Eigenschaften verfügbar ist.
Eigentümer können sich für den vorgeschriebenen Zeitraum für einen Aufenthalt in ihrem Resort entscheiden, der je nach Art des Besitzes variiert. In vielen Resorts können sie ihre Woche vermieten oder an Freunde und Familie verschenken.
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Als Grundlage für den Massenaufruf beim Kauf eines Timesharings wird die Idee verwendet, dass Besitzer ihre Woche entweder unabhängig voneinander oder über Austauschagenturen austauschen. 19659054] Die beiden größten - in den Medien oft genannten - sind RCI und Interval International (II), die zusammen über 7.000 Resorts haben. Sie haben Resort-Partnerprogramme und Mitglieder können nur mit angeschlossenen Resorts tauschen. Es ist am üblichsten, dass ein Resort nur mit einer der größeren Wechselstuben verbunden ist, obwohl Resorts mit doppelten Verbindungen nicht ungewöhnlich sind. Das Timeshare-Resort, das Sie erwerben, bestimmt, welche der Börsenunternehmen für den Austausch verwendet werden kann. RCI und II erheben einen jährlichen Mitgliedsbeitrag und zusätzliche Gebühren, wenn sie einen Austausch für ein anfragendes Mitglied finden, und Mitglieder, die keine Wochen gebucht haben, für die sie bereits getauscht haben.
Besitzer können ihre Wochen oder Punkte auch über unabhängige Börsenfirmen austauschen. Eigentümer können ohne Erlaubnis des Erholungsortes einen formellen Beitrittsvertrag mit den Unternehmen abschließen, wenn der Erfüllungsort des Eigentümers solchen Vereinbarungen im ursprünglichen Vertrag zustimmt.
Aufgrund des Versprechens des Austauschs werden Timesharings häufig unabhängig vom Standort des jeweiligen Urlaubsortes verkauft. Was nicht oft offenbart wird, ist der Unterschied in der Handelsmacht, abhängig von Standort und Saison des Besitzes. Wenn sich ein Resort in Hawaii oder Südkalifornien befindet, wird es sehr gut ausgetauscht, abhängig von der Jahreszeit und Woche, die der jeweiligen Einheit zugewiesen ist, die versucht, einen Austausch vorzunehmen. Allerdings sind Timesharings an sehr begehrten Standorten und Hochsaison-Zeitfenstern (19459009) die teuersten der Welt, abhängig von der Nachfrage, die in einem stark frequentierten Urlaubsgebiet typisch ist. Wenn Sie beispielsweise Mitte Juli oder August ein Timesharing in Palm Springs, Kalifornien, besitzen, ist Ihre Handelsmacht stark eingeschränkt, da weniger zu einem Resort zu einem Zeitpunkt kommen, an dem die Temperaturen über 110 ° F (43 ° C) liegen ° C).
Sorten [ edit ]
Urkunde gegen Nutzungsrechte-Verträge [ edit
Ein wesentlicher Unterschied bei den Arten des Urlaubseigentums ist zwischen abgeschlossenen Verträgen und Nutzungsrechten.
Mit abgeschlossenen Verträgen wird die Nutzung des Ortes üblicherweise in einwöchige Schritte unterteilt und als Immobilien über einen Teilbesitz verkauft. Wie bei jedem anderen Grundstück kann der Eigentümer das tun, was er will: die Woche nutzen, mieten, verschenken, Erben überlassen oder die Woche einem anderen Interessenten verkaufen. Der Eigentümer haftet auch zu einem gleichen Teil der Grundsteuern, die normalerweise zusammen mit den Konditionen für die Instandhaltung von Eigentumswohnungen erhoben werden. Der Eigentümer kann möglicherweise einige immobilienbezogene Ausgaben, wie z. B. Grundsteuern, vom steuerbaren Einkommen abziehen. [11]
Der Besitz von Eigentum kann so komplex sein wie das Eigentum an diesem Eigentum Die Struktur der Urkunden variiert je nach den örtlichen Eigentumsgesetzen. Pachturkunden sind üblich und bieten das Eigentum für einen bestimmten Zeitraum an, nach dessen Ablauf das Eigentum an den Frei- gennehmer zurückgeht. Gelegentlich werden Pachturkunden unbefristet angeboten, jedoch übertragen viele Urkunden nicht den Besitz des Grundstücks, sondern lediglich die Wohnung oder die Wohnung der Unterkunft.
Mit Verträgen zur Nutzungsberechtigung hat ein Käufer das Recht, die Immobilie vertragsgemäß zu nutzen, aber irgendwann endet der Vertrag und alle Rechte gehen auf den Eigentümer zurück. So gewährt ein Vertrag mit Nutzungsrecht das Recht, das Resort für eine bestimmte Anzahl von Jahren zu nutzen. In vielen Ländern gibt es strenge Beschränkungen für den Besitz ausländischer Immobilien. Daher ist dies eine verbreitete Methode für die Entwicklung von Resorts in Ländern wie Mexiko. Bei dieser Eigentumsform ist Vorsicht geboten, da das Nutzungsrecht häufig die Form einer Clubmitgliedschaft oder das Recht zur Nutzung des Reservierungssystems hat, wenn das Reservierungssystem einem Unternehmen gehört, das nicht der Kontrolle unterliegt der Besitzer. Das Nutzungsrecht kann mit dem Untergang der herrschenden Gesellschaft verloren gehen, da ein Nutzungsrecht des Käufers in der Regel nur mit dem derzeitigen Eigentümer gut ist und dieser Eigentümer das Eigentum verkauft Der Pächter könnte abhängig von der Vertragsstruktur und / oder den geltenden Gesetzen von an ausländischen Standorten pech sein.
Nutzungsrechtliche Ausgaben waren der Hauptgrund in nationalen Einrichtungen, dass die Abteilung für Immobilien mit Timeshare-Käufen verwickelt war und Timesharing-Verkäufe auf -Upensivbesitz umstellte. Mit Fee Simple Ownership wurde die Sicherheit erhöht, zusammen mit den Kosten, die jetzt HOA-Gebühren umfassen mussten, und Wartungsgebühren : eine lebenslange laufende Kosten für die Eigentümer und ihre Erben, sofern oder nicht bis das Timesharing an einen neuen Eigentümer übertragen / verkauft wird.
Feste Woche Eigentum [ edit ]
Die häufigste Verkaufseinheit ist eine feste Woche; Das Resort verfügt über einen Kalender, in dem die Wochen beginnend mit der ersten Kalenderwoche des Jahres aufgelistet werden. Ein Eigentümer kann eine Urkunde besitzen, um eine Einheit für eine einzelne angegebene Woche zu benutzen. Die Woche 26 umfasst beispielsweise normalerweise den Feiertag des vierten Juli, die Woche 51, Weihnachten usw. Wenn ein Besitzer Woche 26 in einem Resort besaß, konnte er diese bestimmte Woche nur jedes Jahr nutzen.
Floating-Week-Besitz [ edit ]
Manchmal werden Einheiten als Floating-Wochen verkauft. Der Besitz wird davon abhängen, wie viele Wochen der Eigentümer besitzt und aus welchen Wochen er den Eigentümer auswählen kann. Ein Beispiel hierfür kann eine schwimmende Sommerwoche sein, in der der Eigentümer jede Woche während der Sommersaison anfragen kann, in der Regel die Wochen 22 bis 36. In diesem Beispiel gibt es einen Wettbewerb um erstklassige Feiertage wie die Wochen des Memorial Day, den 4. Juli. und Tag der Arbeit. Die Wochen, in denen Schulen möglicherweise noch in der Sitzung sind, wären nicht so gefragt. Einige Floating-Kontrakte schließen wichtige Feiertage aus, sodass sie möglicherweise als feste Wochen verkauft werden.
Rotierender oder flexibler Wocheneigentum [ edit ]
Einige werden als rotierende Wochen verkauft, die üblicherweise als flex Wochen bezeichnet werden. Bei einem Versuch, allen Besitzern eine Chance für die besten Wochen zu geben, werden die Wochen durch den Kalender vorwärts oder rückwärts gedreht, so dass der Besitzer in Jahr 1 die Woche 25, dann Woche 26 in Jahr 2 und dann Woche 27 verwenden kann Jahr 3. Diese Methode gibt jedem Besitzer eine faire Gelegenheit für die ersten Wochen, aber im Gegensatz zu seinem Namen ist nicht flexibel.
Punkte-Programme [ edit ]
Eine unterschiedliche Form von Timesharing auf Immobilienbasis, die die Merkmale eines Timesharing mit Timesharing und Nutzungsrechten kombiniert, wurde vom Disney Vacation Club (DVC) entwickelt ) 1991. Käufer von DVC-Timesharing-Anteilen, die von Mitgliedern des DVC bezeichnet werden, erhalten eine Urkunde, die einen ungeteilten Immobilienanteil an einer Timesharing-Einheit vermittelt. Jedem DVC-Mitglied steht ein Grundstücksanteil von jährlich Ferienpunkten im Verhältnis zur Höhe des Grundstücksanteils zur Verfügung. DVCs Ferienpunktesystem wird als hochflexibel vermarktet und kann in verschiedenen Schritten für Urlaubsaufenthalte in DVC-Resorts in einer Vielzahl von Unterkünften verwendet werden, von Studios bis hin zu Villen mit 3 Schlafzimmern. Die Urlaubspunkte von DVC können für Ferien weltweit in Nicht-Disney-Resorts eingetauscht werden oder oder 19459209 aus zukünftigen Jahren entliehen werden.
Die von DVC in allen Timesharing-Resorts verwendete Urkunden- / Ferienpunktstruktur wurde von anderen großen Timesharing-Entwicklern übernommen, darunter dem Hilton Grand Vacations Company, dem Marriott Vacation Club, dem Hyatt Residence Club und Accor in Frankreich.
Resort-basierte Punkte-Programme werden auch wie verkauft und als Nutzungsrecht verkauft. Punkte-Programme geben dem Besitzer jährlich eine Anzahl von Punkten, die der Eigentumsstufe entspricht. Der Besitzer eines Punkteprogramms kann diese Punkte dann verwenden, um Reisearrangements innerhalb der Resortgruppe zu treffen. Viele Punkteprogramme sind mit großen Resortgruppen verbunden, die eine große Auswahl an Reisezielen bieten. Viele Resort Point-Programme bieten Flexibilität gegenüber dem traditionellen Wochenaufenthalt. Mitglieder des Resort Point-Programms wie WorldMark by Wyndham und Diamond Resorts International können das gesamte verfügbare Inventar der Resort-Gruppe anfordern.
Ein Teilnehmer eines Punkteprogramms kann häufig Teilwochen sowie volle oder mehrwöchige Aufenthalte anfordern. Die Anzahl der Punkte, die Sie benötigen, um im betreffenden Resort zu bleiben, hängt von einer Punktetabelle ab. Das Punktediagramm berücksichtigt Faktoren wie:
- Beliebtheit des Ortes
- Größe der Unterkünfte
- Anzahl der Übernachtungen
- Beliebtheit der Saison
Art und Größe der Unterkünfte [ bearbeiten ]
Timeshare-Eigenschaften tendieren dazu, Wieselworte dazu zu kommen, Apartment-Unterkünfte zu finden, deren Größe von Studioeinheiten (mit Platz für zwei) bis hin zu Einheiten mit drei und vier Schlafzimmern reicht. Diese größeren Einheiten können normalerweise große Familien bequem unterbringen. Die Unterkünfte umfassen normalerweise voll ausgestattete Küchen mit einem Essbereich, einem Geschirrspüler, einem Fernseher, einem DVD-Player usw. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Waschmaschinen und Trockner in der Unterkunft vorhanden sind oder auf dem Resortgelände zugänglich sind. Der Küchenbereich und die Annehmlichkeiten spiegeln die Größe der jeweiligen Einheit wider.
Einheiten werden normalerweise nach der Anzahl der Schlafplätze und der Anzahl der Schlafplätze der Einheit aufgelistet. Traditionell, aber nicht ausschließlich:
- Sleeps 2/2 wäre normalerweise ein Schlafzimmer oder ein Studio.
- Sleeps 6/4 wäre normalerweise ein Schlafzimmer mit zwei Schlafsofas
(Timeshares werden weltweit verkauft und jeder Veranstaltungsort hat seine eigenen einzigartigen Beschreibungen.)
Unter privatem Schlaf versteht man normalerweise die Anzahl der Gäste, die nicht durch den Schlafbereich eines anderen Gastes laufen müssen, um eine Toilette zu benutzen. Timeshare-Resorts sind in der Regel streng auf die Anzahl der pro Einheit zugelassenen Gäste.
Die Einheitengröße wirkt sich auf die Kosten und die Nachfrage eines jeden Resorts aus. Das Gleiche gilt nicht für den Vergleich von Resorts an verschiedenen Orten. Eine Ein-Zimmer-Wohnung an einem gewünschten Ort kann immer noch teurer sein und eine höhere Nachfrage aufweisen als eine Zwei-Zimmer-Unterkunft in einem Resort mit geringerer Nachfrage. Ein Beispiel hierfür ist ein Ein-Schlafzimmer-Apartment in einem begehrten Strandresort im Vergleich zu einem Zwei-Zimmer-Apartment in einem Resort, das vom gleichen Strand aus im Landesinneren liegt.
Anreize für den Verkauf [ edit ]
Das Timeshare wird dem potenziellen Käufer häufig Anreize bieten, eine Besichtigung des Grundstücks zu unternehmen: ursprüngliche Recherche? ]]
- Ein Aufenthalt in einem Ferienresort zu einem ermäßigten Preis (Der Urlaubsresort ist ein Timesharing und ein Verkauf ist das Ziel)
- Geschenke (die von Gepäck über einen Toaster bis hin zu einem Tablet reichen können) teilweise Erstattung der Aufenthaltskosten)
- Prepaid-Tickets (für Filme, Theaterstücke oder andere im allgemeinen Bereich des Resorts verfügbare Unterhaltungsformen)
- Spielmarken (normalerweise in einem Timeshare-Resort, das das Glücksspiel legalisiert hat) )
- Verschiedene vorbezahlte Aktivitätsgutscheine, normalerweise für den Einsatz in oder in der Nähe des Urlaubsortes
- Geschenkkarten oder ähnliche Prepaid-Karten, um einen Teil der Kosten für den Aufenthalt im Resort / Ort zu erstatten.
The Vacationing Timeshare Prospects Diese Anreize werden als Gegenleistung für das Versprechen gegeben Die Vermarktungsfirma willigt ein, vor Abschluss ihres Aufenthalts eine Timesharing-Tour zu unternehmen. Wenn die Ferieninteressenten sich weigern, die Tour zu unternehmen, können sie feststellen, dass der Preis für ihre Unterkünfte erheblich gestiegen ist, dass sie möglicherweise aufgefordert werden, das Anwesen zu verlassen, und alle Anreize zurückgezogen oder aufgehoben werden.
Die Tour [ edit ]
Die potenziellen Käufer (hier als Prospects bezeichnet) sitzen in einem Hospitality-Raum (eine Bezeichnung, die durch die Landverkäufe bestimmt wird Industrie in den 60er Jahren) mit vielen Tischen und Stühlen für Familien. Den Interessenten wird ein Reiseführer zugewiesen. Diese Person ist in der Regel ein lizenzierter Immobilienmakler, jedoch nicht in allen Fällen. Die tatsächlichen Kosten des Timesharings können nur von einem lizenzierten Immobilienmakler in den Vereinigten Staaten angegeben werden, es sei denn, der Kauf ist ein Nutzungsrecht gegenüber einer tatsächlichen Immobilientransaktion über Eigentum . Da Timeshares international verkauft werden, variieren diese Gesetze von Ort zu Ort. Nach einer Aufwärmphase und etwas Kaffee oder Snacks wird es einen Podiumlautsprecher geben, der die Aussichten des Resorts begrüßt, gefolgt von einem Film, der sie mit exotischen Orten beeindruckt, die sie als Timeshare-Besitzer besuchen können.
Die Interessenten werden dann zu einer Besichtigung der Immobilie eingeladen. Je nach verfügbarem Inventar des Resorts umfasst die Tour eine Unterkunft, die nach Ansicht des Reiseleiters oder Reisebüros den Bedürfnissen der Familie des Prospekts am besten entspricht. Nach der Tour und der anschließenden Rückkehr in den Hospitality-Raum für die mündliche Verkaufspräsentation erhalten die Interessenten eine kurze Geschichte des Timesharing und dessen Beziehung zur heutigen Urlaubsindustrie. Während der Präsentation wird ihnen das Resort-Tauschbuch von RCI, Interval International oder einer anderen Börsengesellschaft übergeben, die mit der jeweiligen Resort-Immobilie verbunden ist. Die Interessenten werden gebeten, dem Reiseleiter die Orte mitzuteilen, die sie besuchen möchten, wenn sie Timeshare-Besitzer sind. Der Rest der Präsentation basiert auf den Antworten der potenziellen Käufer auf diese Frage.
Wenn der Leitfaden lizenziert ist, wird der Prospekt zu dem Verkaufspreis der jeweiligen Einheit notiert, der am besten den Bedürfnissen des potenziellen Käufers entsprach. Wenn der Reiseleiter kein lizenzierter Agent ist, tritt jetzt ein lizenzierter Agent ein, um den Preis zu präsentieren. Wenn der Interessent mit "Nein" oder "Ich möchte darüber nachdenken" antwortet, erhält der Interessent einen neuen Kaufanreiz. Dieser Anreiz ist normalerweise ein ermäßigter Preis, der nur heute gut sein wird ( nur heute gut ist eine unwahre Aussage und wird seit dem ersten Tag des Timesharings als Verkaufsschließvorrichtung verwendet Beginn der Industrie). Wenn die Antwort erneut "Nein" lautet oder "Ich möchte darüber nachdenken", wird der Verkaufsagent den Interessenten bitten, sich vor dem Verlassen des Prospekts mit einem der Manager zu unterhalten. In diesem Moment stellt der Prospekt fest, dass die Tour gerade erst begonnen hat. [12]
Ein Verkaufsleiter, stellvertretender Leiter oder Projektleiter wird jetzt an den Tisch gerufen. Dieses Verfahren wird als "T.O." bezeichnet, oder man bringt den Mann um, um einen Anreiz zu finden, in der Regel in Form einer kleineren, weniger teuren Einheit oder eines Handels in der -Einheit eines anderen Eigentümers. Diese Taktik wird im Allgemeinen als Verkaufstrick verwendet, da das Ressort nicht daran interessiert ist, bereits verkauftes Eigentum wiederzuverkaufen . Ähnlich wie in der Automobilverkaufsbranche wissen der Manager und der Verkäufer im Voraus genau, was der niedrigste Preis ist, der dem Prospekt angeboten wird, lange bevor der Prospekt für die Tour angekommen ist. Wenn ein Anreiz einen Interessenten nicht zum Kauf bewegt, wird ein anderer in Kürze folgen, bis der Interessent entweder gekauft hat, die normalerweise sehr höfliche Vertriebsmannschaft davon überzeugt hat, dass dies keine Ablehnung bedeutet, oder vom Tisch aufgestanden ist und das Gebäude verlassen hat.
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Timeshare-Verkäufe sind oft unter Hochdruck und sich schnell bewegenden Angelegenheiten. Einige Leute werden in die Aufregung der Verkaufspräsentation verwickelt und unterschreiben einen Vertrag, um später zu erkennen, dass sie möglicherweise einen Fehler gemacht haben.
US. Die Federal Trade Commission schreibt eine "Cool-off-Periode" vor, die es den Menschen erlaubt, bestimmte Arten von Käufen innerhalb von drei Tagen ohne Vertragsstrafe zu kündigen. [13] Außerdem haben fast alle US-Bundesstaaten Gesetze, die die Kündigung von Timesharing-Verträgen ausdrücklich regeln. In Florida kann ein neuer Timesharing - Besitzer den Kauf innerhalb von zehn Tagen kündigen. [14] Das Gesetz unterscheidet sich je nach Gerichtsbarkeit dahingehend, ob Käufer außerhalb des Staates der Rücktrittsfrist ihres Wohnsitzstaats oder der Rücktrittsfrist des Geben Sie an, wo der Timesharing-Kauf getätigt wurde (z. B. in Florida gilt die 10-tägige Widerrufsfrist für alle Käufer; daher hat ein texanischer Käufer, der in Texas nur fünf Tage hätte, die gesamte 10-Tage-Frist, die von den Florida-Statuten zugeteilt wird). .
Eine andere übliche Praxis besteht darin, dass der potenzielle Käufer einen "Stornierungsverzicht" unterschreibt, der als Entschuldigung verwendet wird, um den Preis des Timesharing-Preises zu senken, wenn der Käufer das Widerrufsrecht aufgibt (oder eine Strafe zahlt, z. B. 10% Verlust). des Kaufpreises, wenn der Verkauf storniert wird). Ein solcher Verzicht ist jedoch weder in Mexiko noch in den Vereinigten Staaten rechtlich vollstreckbar. [15] Wenn ein kürzlich erworbener Timesharing-Käufer den Timesharing-Vertrag widerrufen oder kündigen möchte, muss die Kündigungsabsicht innerhalb der vorgesehenen Frist schriftlich oder in dem Fall erfolgen Person; ein telefonat reicht nicht aus.
In den letzten Jahren hat sich eine Timeshare-Stornierungsbranche von Unternehmen gebildet, die eine einfache Dienstleistung anbieten: Timeshare-Stornierungen. Einige dieser Unternehmen stehen jedoch unter Verdacht, betrügerisch zu sein. [16][17]
Gründe für die Annullierung [ edit ]
Es ist mehr als wahrscheinlich, dass ein neuer Timeshare-Inhaber dasselbe Produkt von gekauft haben könnte ein bestehender Eigentümer auf dem Timeshare-Wiederverkaufsmarkt für drastisch weniger als das, was der Käufer vom Resortentwickler gezahlt hat, einfach durch eine Computersuche. In vielen Fällen wird die genaue oder ähnliche gekaufte Unterkunft gerne von einem unglücklichen Timesharing-Besitzer übertragen. Der neue Käufer zahlt normalerweise nur ein Minimum an Immobilienübertragungsgebühren und verpflichtet sich, die Wartungsgebühren zu übernehmen, da der bestehende Eigentümer keinen Käufer für sein Timesharing finden kann, ohne dass ein Wiederverkaufsunternehmen Tausende von Dollar für den Wiederverkauf gezahlt hat. Der Grund für diese Anomalie liegt darin, dass der Löwenanteil der Kosten eines neuen Timesharing aus Vertriebsprovisionen und Marketing-Overhead besteht und nicht vom Timeshar-Eigentümer abgerufen werden kann.
Ein weiterer Grund, warum ein neuer Eigentümer stornieren möchte, ist, dass der Käufer möglicherweise eine große finanzielle Verpflichtung in die Aufregung der Verkaufspräsentation eingegangen ist, und jetzt zu Hause hat der neue Eigentümer Kaufinteressenten. Der neue Eigentümer weiß möglicherweise nicht genau, was er gekauft hat und wie das Timesharing tatsächlich funktioniert, oder er hat zum Zeitpunkt des Kaufs nicht erkannt, dass die Eigentumserhaltungsgebühren eine lebenslange Verpflichtung sind, die auf seine Erben übertragen werden kann, es sei denn, oder bis das Timeshare übertragen wurde / an einen neuen Besitzer verkauft. Der neue Timesharing-Besitzer hat möglicherweise auch das Gefühl, nicht die Zeit gehabt zu haben, nach dem Unternehmen zu suchen, von dem er gerade gekauft wurde, weil er beim ersten Besuch des Timesharing-Resorts erworben wurde. [18]
Criticism [ edit ]
Kritiker kämpfen um Timesharing-Einheiten. [19] Die Federal Trade Commission der Vereinigten Staaten stellt Verbrauchern Informationen zu Timesharing-Preisen und anderen zugehörigen Informationen zur Verfügung. [20] Auch als Universal-Lease-Programme (ULPs) bekannt gelten als Wertpapiere nach dem Gesetz.
Viele Eigentümer von Timesharing-Diensten beklagen, dass die jährliche Wartungsgebühr (einschließlich der Grundsteuern) zu hoch ist. [21]
Timesharing-Entwickler behaupten, dass der Preis im Vergleich zu einem langfristigen Aufenthalt in Hotels prognostiziert wird dem Timesharing-Besitzer niedriger sein. Ein Hotelgast hat jedoch keine monatlichen Hypothekenzahlungen für den Urlaub, keine Vorabkosten, einen festen Zeitplan, Wartungsgebühren und voreingestellte Urlaubsorte. Viele Eigentümer beklagen auch, dass die steigenden Kosten für Timesharing und die damit verbundenen Wartungs- und Wechselgebühren in den gleichen Bereichen schneller steigen als die Hotelpreise. [22] [23]
Der Ruf der Industrie ist durch den Vergleich des Timesharing-Verkäufers mit dem Gebrauchtwagenverkäufer schwer geschädigt worden, weil der Verkaufsdruck auf den potenziellen Käufer "heute kaufen" ausübt. [24] "Der von Ihnen angebotene Rabatt ist nur gut, wenn Sie buy today ", ist der Pitch des Industriestandards, um den Verkauf beim ersten Besuch des Resorts abzuschließen. Viele haben eine Timesharing-Tour hinter sich gelassen, in der sie sich darüber beschwert haben, dass sie durch die Flut von Verkäufern erschöpft waren, mit denen sie zu kämpfen hatten, bevor sie die Tour endgültig verließen. Der Begriff "TO" oder "Umdrehen" -Mann wurde in der Landbranche geprägt und entwickelte sich rasch zur Timesharing-Industrie. Sobald der ursprüngliche Reiseleiter oder Verkäufer dem potenziellen Käufer den Pitch und den Preis gibt, wird das "TO" gesendet, um den Preis zu senken und die Anzahlung zu sichern.
Die größte Beschwerde ist jedoch, dass der Weiterverkauf von Timesharing durch den privaten Eigentümer fast unmöglich ist. [25] In den meisten Fällen kann ein Besitzer, der buchstäblich verkaufen will den Timesharing nicht weggeben . Timeshare-Wiederverkaufsfirmen sind entstanden, die den Eigentümer tatsächlich dazu verpflichten, sein Timeshare-Eigentum zu übernehmen, wobei behauptet wird, dass das Wiederverkaufsunternehmen die Wartungsgebühren zusammen mit den Marketinggebühren übernehmen muss, bis diese Belastung auf einen neuen Käufer übertragen werden kann. [26]
[edit]
Timeshares are generally treated as real property and can be resold to another party. However, timeshares do not appreciate in value, and therefore should not be considered a money-making investment. Additionally, as much as 50% or more (modest estimate) of the original purchase price of a timeshare from a developer or resort went towards marketing costs, sales commission, and other fees, which realistically can never be recouped by the owner. Most timeshares resell for a nominal price as low as $1, so the new owner only takes responsibility of maintenance and other recurring fees. Resale price can be considered a market price of the timeshare.
There are brokers and agents who specialize in reselling timeshare units on behalf of their owners. This arrangement typically involves listing fees, commissions, or both, being paid by the owner to the broker/agent. In return, the broker/agent markets the resale to prospective buyers. This marketing can take the form of printed materials, Internet postings, radio and television advertisement, and direct telephone solicitations. Most of the fees associated with third party resales are up-front and non-refundable, regardless of whether the unit sells, or for how much.[23]
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Depending on the terms of the timeshare contract, an owner may rent their week or interval to another party in exchange for payment to the owner.
There are third parties that will try to rent timeshares on behalf of their owners as a one-time event or an annual occurrence. The broker/agent will attempt to find a suitable renter in exchange for fees and commissions. In addition to a hands-off experience for the owner, third parties typically handle the money transfer as well.
The obstacle of finding a suitable renter remains the same as with any real estate owner, with the usual associated liabilities renting any real property: ensuring payment prior to transferring the use to the renter and coverage for any damage to the unit by the renter.
Charity donations[edit]
Charities sometimes accept timeshare donations. They must be able to convert the timeshare into cash to benefit from the donation. Charities do not want to become obligated as owners and assume the same annual fees that face the donors. Unless a charity can convert it to cash by resale or rent, the acquisition can become a liability instead of an asset. Some charities charge the donor an acceptance fee, and have no intention of ever making any maintenance fee payments. They take on the obligation and ignore all bills and threats of collection until the original finance company that bought the paper, decides to foreclose on the property. The charity that will legitimately accept the donation, will have the donor continue to hold title while they have an experienced broker try to sell the timeshare and convert it to cash.
The IRS says if the timeshare is sold by the charity within a 36-month time of donation, the actual cash received determines the income deduction. If the timeshare is not sold, a maximum of $5,000 can be deducted without an appraisal. To receive a higher appraisal, a licensed appraiser must appraise the property. It must include actually sold timeshares as comps. It must supply specific information only found on the sales contract or recorded deeds, must use replacement costs of land and improvements (resort prices) in the computation, and no distressed sales as comparables.[27][28][29]
See also[edit]
References[edit]
- ^ Hapimag's Halcyon Days Archived 2010-03-31 at the Wayback Machine Developments (2002-07) Retrieved on 2008-01-18
- ^ "European Consumer Centres Network". European Commission - European Commission. Archived from the original on 19 May 2015. Retrieved 7 May 2018.
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- ^ http://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:L:2009:033:0010:0030:EN:PDF
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